Protege tu inversión con análisis exhaustivo. Identificamos todos los riesgos legales, técnicos, financieros y urbanísticos antes de que comprometas tu capital en el mercado español.
La due diligence inmobiliaria es el proceso de investigación exhaustiva que se realiza sobre un activo antes de su adquisición. En España, este proceso es especialmente crítico para los inversores extranjeros, ya que el sistema legal, urbanístico y fiscal español presenta complejidades significativas que pueden comprometer seriamente la rentabilidad o incluso la viabilidad de la inversión.
A diferencia de otros mercados anglosajones, el sistema español no dispone de un mecanismo equivalente al "property search" o "title search" automatizado. La información sobre un inmueble se encuentra dispersa entre múltiples registros: el Registro de la Propiedad, el Catastro, el Ayuntamiento, la Comunidad de Propietarios y otras administraciones competentes. El inversor que no realiza una due diligence rigurosa puede enfrentarse a construcciones ilegales, cargas ocultas, deudas de comunidad o problemas urbanísticos que no serán detectados hasta después de la compra.
En Real Property Consulting Spain coordinamos todo el proceso de due diligence, trabajando junto a abogados, arquitectos, tasadores homologados y asesores fiscales especializados. Nuestro objetivo es que usted tome la decisión de inversión con información completa, precisa y verificada de forma independiente.
El punto de partida de cualquier due diligence en España es la obtención de la Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad. Este documento acredita la titularidad del inmueble, las cargas registrales existentes (hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones preventivas) y la descripción registral del activo. Es el documento más importante y siempre debe ser solicitado directamente por el comprador o su representante legal, nunca a través del vendedor.
En España existe una dualidad entre el Registro de la Propiedad (que acredita el derecho de propiedad) y el Catastro (que describe físicamente el inmueble a efectos fiscales). Las discrepancias entre ambas fuentes son frecuentes y pueden implicar diferencias en la superficie real del inmueble, afectaciones urbanísticas no registradas o tributación incorrecta del IBI. La resolución de estas discrepancias puede llevar meses y generar costes adicionales.
El Derecho civil español sigue el principio de fe pública registral, lo que significa que el tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso, confiando en los datos del Registro, queda protegido. Sin embargo, existen numerosas excepciones que hacen que esta protección no sea absoluta, especialmente en materia urbanística y de protección del litoral. Por ello, la revisión por un abogado especializado en Derecho Inmobiliario es imprescindible.
Una due diligence completa en España requiere entre 4 y 8 semanas dependiendo de la complejidad del activo, la ubicación y la agilidad de respuesta de los diferentes organismos administrativos. En inmuebles comerciales o de desarrollo, el proceso puede extenderse hasta 12 semanas si es necesario obtener información urbanística detallada del Ayuntamiento.
Nuestro proceso de due diligence cubre sistemáticamente seis áreas fundamentales, con más de 60 puntos de verificación individual para cada activo analizado.
Estos son los seis riesgos más frecuentes que identificamos en nuestra due diligence y que, sin nuestro análisis, podrían costarle caro.
Especialmente frecuente en Andalucía, la Comunitat Valenciana y zonas costeras. Ampliaciones, terrazas cerradas, piscinas o cambios de uso realizados sin licencia municipal pueden obligar al nuevo propietario a demoler y suponen un grave riesgo patrimonial.
Las deudas de la Comunidad de Propietarios son transmisibles con el inmueble. El nuevo propietario responde con el propio bien de las deudas del año en curso y del año natural anterior. Deudas no comunicadas por el vendedor o derramas aprobadas pendientes pueden suponer miles de euros de gasto imprevisto.
España dispone de un proceso de desahucio que, en casos de ocupación ilegal sin título (okupa), puede prolongarse entre 12 y 24 meses, generando pérdida total de rentas, costes legales significativos y en ocasiones daños al inmueble. La problemática es especialmente grave en Barcelona, Madrid y Valencia.
La regulación del alquiler vacacional en España es competencia de las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, con diferencias muy significativas. Barcelona ha suspendido prácticamente la concesión de nuevas licencias; Madrid tiene zonas de moratoria; la Comunitat Valenciana exige licencia autonómica. Comprar un inmueble sin verificar la viabilidad del alquiler turístico puede invalidar completamente el modelo de negocio previsto.
Determinados Ayuntamientos (especialmente Barcelona, Madrid y algunas ciudades del País Vasco) han establecido derechos de adquisición preferente sobre viviendas en determinadas zonas o por encima de determinados precios. Si no se notifica correctamente la transmisión al Ayuntamiento, este puede ejercer el retracto y adquirir la vivienda al precio pactado, dejando sin efecto la compraventa.
Es habitual encontrar diferencias de superficie entre la descripción registral (Registro de la Propiedad) y la catastral, especialmente en inmuebles de más de 30 años. Una superficie real menor a la escriturada afecta directamente al precio por metro cuadrado pagado. Una superficie mayor a la catastral puede generar problemas con Hacienda y dificultar futuras transmisiones.
Un calendario claro y transparente para que sepa exactamente en qué fase se encuentra su due diligence en cada momento.
Recepción del encargo, firma del acuerdo de confidencialidad y recopilación de la información inicial del activo y del vendedor.
Obtención de Nota Simple, consulta al Catastro, revisión de cargas y solicitud de información urbanística al Ayuntamiento.
Visita de arquitecto técnico, verificación de superficies, revisión de instalaciones y análisis del estado estructural.
Tasación independiente, benchmarking de mercado, modelización financiera y análisis de rentabilidad proyectada.
Revisión tributaria completa, análisis de la estructura de compra óptima y verificación de deberes fiscales vinculados.
Consolidación de todos los hallazgos en un informe ejecutivo con recomendación clara de inversión, condicionantes y próximos pasos.
Un proceso estructurado, transparente y totalmente documentado que le proporciona la certeza necesaria para tomar la mejor decisión de inversión.
Revisión de la documentación inicial proporcionada por el vendedor, identificación de alertas tempranas y definición del alcance específico de la due diligence. En esta fase determinamos si existe algún problema evidente que aconseje descartar el activo antes de invertir tiempo y recursos en el proceso completo.
Ejecución paralela de todas las líneas de investigación: legal, técnica, financiera y fiscal. Cada área es gestionada por un especialista independiente que reporta a nuestro coordinador de proyecto. Solicitamos información directamente a los registros, el Ayuntamiento, la Comunidad de Propietarios y otros organismos competentes.
Consolidación de todos los hallazgos de los diferentes especialistas, identificación de riesgos cruzados y análisis de su impacto en la valoración y la rentabilidad proyectada. En esta fase determinamos si los riesgos identificados son subsanables, cuantificables o incompatibles con la inversión.
Entrega del informe ejecutivo de due diligence con todos los hallazgos, matriz de riesgos valorada, ajuste del precio recomendado en base a los riesgos identificados y recomendación final de inversión. Presentamos los resultados en reunión con el cliente y respondemos todas las dudas antes de tomar la decisión final.
Ofrecemos cuatro niveles de servicio adaptados al tipo de activo, la complejidad de la operación y las necesidades específicas de cada inversor. Todos incluyen informe escrito y presentación de resultados.
Los precios son orientativos para activos residenciales estándar en España. Para inmuebles de alto valor, activos comerciales o portfolios, contacte con nosotros para un presupuesto personalizado. ¿Tiene dudas sobre qué plan elegir? Consúltenos sin compromiso.
Complete el formulario con los datos del inmueble y nos pondremos en contacto en menos de 24 horas hábiles para confirmar el encargo y los plazos.
Llevamos más de 15 años protegiendo las inversiones de clientes internacionales en España. Nuestro equipo multidisciplinar ha analizado más de 500 activos en todo el territorio nacional, desde apartamentos en la Costa del Sol hasta edificios de oficinas en el CBD de Madrid.
Trabajamos exclusivamente para el comprador — nunca para el vendedor — lo que garantiza la total objetividad e independencia de nuestros informes.
Tiempo de respuesta: Nos comprometemos a responder todos los encargos de due diligence en un plazo máximo de 24 horas hábiles con una propuesta de alcance y presupuesto personalizado.